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Questo articolo è originariamente apparso in https://www.idealista.com/news/fiscalidad/2021/10/20/792881-consejos-para-no-pagar-de-mas-al-vender-una-vivienda
Suggerimenti per non pagare più del dovuto quando si vende una casa
Articolo scritto da Jaime Navarro Serrate, esperto in tassazione immobiliare
Qualche settimana fa abbiamo esaminato la tassazione dell'acquirente e oggi ci concentriamo su quello del venditore. La lettura congiunta mostra che le amministrazioni sono interessate al movimento del mercato, poiché fanno pagare tutte: Stato, Autonoma e Locale. Il venditore deve assumere due imposte: l'imposta sul reddito delle persone fisiche e la plusvalenza comunale.
Il venditore pagherà personalmente tassa sul reddito sulla base del risparmio se ottiene una plusvalenza secondo la seguente tabella:
Reddito totale da risparmio | Aliquota fiscale |
Fino a € 6,000 | 19% |
Da € 6,000 a € 50,000 | 21% |
Da € 50,000 a € 200,000 | 23% |
Da € 200,000 | 26% |
Come possiamo abbassare il carico fiscale? Andiamo ad enunciare alcune possibilità, ricordando che è fondamentale verificare con un consulente il rispetto di tutti i requisiti
- La plusvalenza o minusvalenza viene calcolata sottraendo il valore di acquisto dal valore di trasmissione. Possiamo ridurre questo beneficio se aggiungiamo spese inerenti al valore di acquisizione e sottrarli al valore di trasmissione. Vediamo alcuni esempi di spese: imposta che è stata pagata per l'acquisizione (ITP o IVA, Successioni e Donazioni), provvigione dell'immobile, agenzia, avvocato, periti, notaio e catasto, certificato di efficienza energetica. Possiamo considerare anche le spese relative al mutuo, compresa la perizia dell'immobile o la cancellazione, ma mai gli interessi. Se l'appartamento che vendiamo è stato in affitto, dobbiamo sottrarre il ammortamento, quindi aumentando il profitto. Indipendentemente dal fatto che abbiamo dedotto tale ammortamento. Devi anche prendere in considerazione il investimenti o miglioramenti che sono stati realizzati nella proprietà.
- Facciamo attenzione a coach Maturana che ha detto che perdere è un po' vincere. Quindi, dal momento che abbiamo avuto perdite, andiamo scegli bene gli orari per usufruirne almeno fiscalmente. Le plusvalenze e le minusvalenze sono tassate in modo cumulativo, quindi possiamo ridurre la base se abbiamo generato perdite, ad esempio con la vendita di azioni o fondi di investimento. Nell'esercizio stesso o nei quattro precedenti. Possiamo anche compensare, se del caso, rendimenti negativi sul capitale mobile con il 25% degli utili.
- Il profitto è esente se l'importo della vendita è reinvestito nell'acquisto di una nuova casa abituale entro un periodo di due anni. Se il reinvestimento è parziale, l'esenzione è proporzionale al reinvestimento effettuato. Ricordiamo qui che la residenza abituale sarà quella che è stata residenza abituale ed effettiva per 3 anni, salvo cause che giustifichino necessariamente un cambiamento (e attenzione che in questo l'erario ha una concezione molto restrittiva). Se l'acquisizione è finanziata con un prestito, l'erario ha considerato il reinvestimento solo quanto effettivamente pagato nei due anni successivi alla vendita della casa. Tuttavia, la Suprema Corte ha qualificato i criteri, stabilendo che il reinvestimento è il denaro del prestito applicato per l'acquisto della nuova casa. Pertanto, si terrà conto dell'intero valore di acquisto della nuova casa indipendentemente dal fatto che il suo importo sia stato soddisfatto o finanziato.
- Il medico americano, poeta e giudice della Corte Suprema, Oliver Wendell Holmes, ha affermato che: "I giovani conoscono le regole, ma i vecchi le eccezioni", e ce ne sono due che devono essere conosciute.
Il reddito per la residenza abituale è esente per le persone oltre 65 anni e persone in una situazione di dipendenza grave o grande dipendenza . L'esenzione si applica anche al trasferimento della nuda proprietà della residenza abituale da parte del suo proprietario, riservando l'usufrutto a vita.
Se uno è vicino a quell'età, si possono trovare formule per trasferire l'immobile dopo il 65esimo compleanno, perché non vale la pena fare il compleanno nello stesso anno del trasferimento, bisogna vendere dal giorno del compleanno.
E attenzione che i vantaggi degli over 65 non sono ancora finiti. Se ciò che si vende è la casa di montagna, non la residenza abituale, sarà esentata anche per i contribuenti di età superiore ai 65 anni se reinvestono la somma ottenuta in rendite vitalizie, subordinatamente a determinati requisiti .
- Coefficienti di abbattimento. C'è anche uno sconto sulle tasse se la casa è stata acquistata prima delle Olimpiadi di Barcellona. È complesso da dettagliare, ma più anni prima 1992 l'acquisto è stato, meno sarà pagato per il profitto. È una vecchia norma ed è già molto limitata, ma può ancora darti un po' di gioia.
- Un'altra gioia sarà presa da coloro che hanno acquistato la loro proprietà tra il 12 maggio e il 31 dicembre 2012 , perché il 50% del loro profitto sarà esente. Per capire l'origine di questo strano provvedimento dobbiamo tornare al 2012. Quell'anno la nazionale giocò molto bene, ma l'economia nazionale andava molto male, soprattutto il settore immobiliare. E quella misura è stata presa per incoraggiare gli acquirenti che ci stavano pensando, ma portando l'impatto fiscale agli anni successivi (quando vendono).
Ci sono altre esenzioni relative a dazione in pagamento o donazione a determinati enti.
I plusvalenza comunale è colloquialmente chiamata l'imposta sull'aumento del valore dei terreni urbani, che deve essere pagata dall'acquirente in trasferimenti onerosi.
Questa tassa ha dato molto di cui parlare in questi anni, insomma per i successivi. Era un bel paese la cui terra aumentava continuamente di valore. Il legislatore, con l'intento di semplificare le cose, ha stabilito una formula per calcolare tale aumento di valore: moltiplicare il valore catastale per alcune percentuali in base al tempo di possesso. Il problema è che questa formula non contempla cosa succede se le proprietà non aumentano di valore o addirittura diminuiscono.
Ma tutto quello che sale scende e quel paese, pur non smettendo di essere bello, vedeva come le sue proprietà cominciavano a diminuire di valore. Tuttavia, la formula continuava a moltiplicare il valore catastale per una percentuale e i contribuenti adempienti continuavano a pagare la plusvalenza, pur avendo effettivamente subito una perdita.
Come nella favola della rana sorda, che non ascoltò le altre rane che dicevano loro che quello che stava cercando di fare era impossibile ed è per questo che ci riuscì, alcuni coraggiosi pubblici ministeri hanno ricordato che la Costituzione dice che bisogna contribuire secondo la tua capacità economica. E hanno cominciato a chiedersi se avesse senso pagare le tasse per essere più poveri.
Le prime battaglie furono perse, ma la battaglia finale fu vinta: la Corte Costituzionale ha dichiarato incostituzionali gli articoli che stabilivano tale formula nella misura in cui assoggettano a situazioni fiscali di inesistenza di incrementi di valore. Ha inoltre invitato il legislatore a modificare la legge.
Il legislatore non trova il tempo dal 2017 per stabilire un'altra formula. Quindi la situazione in questo momento è che il contribuente deve dimostrare ai comuni che il terreno non ha guadagnato valore. Come? Bene dipende. Alcuni offrono la possibilità di non pagare se gli atti vengono forniti come prova, altri chiedono perizie, e con altri devi pagare e poi andare in tribunale.
Infine, ricorda che, per IBI fini , è consigliabile che il venditore cerchi di trasferire la quota proporzionale dell'anno in cui l'immobile non è più suo.
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